Qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano

Antes de comprar un piso de segunda mano tienes que revisar tres bloques: los papeles (nota simple, cédula de habitabilidad, certificado energético, recibos del IBI y actas de la comunidad), el estado físico de la vivienda (humedades, grietas, instalación eléctrica, fontanería, ventanas) y el edificio entero (ITE, fachada y derramas pendientes). La mayoría de sustos caros vienen de saltarse uno de esos tres bloques por las prisas.

Un piso es la compra más cara que vas a hacer en tu vida, y casi nadie le dedica el mismo cuidado que pondría al comprar un coche de segunda mano. Mucha gente firma después de dos visitas de quince minutos con el vendedor delante. Aquí es donde se la juega: lo que no compruebas antes de firmar lo acabas pagando tú después. Vamos por partes, en el orden en el que conviene hacerlo.

¿Qué papeles tienes que pedir antes de comprar un piso?

Los papeles te cuentan la historia legal del piso, y muchas veces revelan problemas que no se ven en la visita. Pídelos antes de dar ninguna señal.

• Nota simple del Registro de la Propiedad. Es el documento clave. Te dice quién es el dueño real, cuántos metros tiene inscritos el piso y si pesan sobre él hipotecas, embargos o cargas. Cuesta unos 9 euros y la puedes pedir tú mismo. Si el que vende no es quien figura como propietario, para el trato.
• Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación. Acredita que la vivienda cumple los mínimos legales para vivir en ella. Sin cédula vigente puedes tener problemas para dar de alta los suministros o para hipotecarla.
• Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio por ley para vender. Te da una pista del consumo y del aislamiento. Un piso con letra E, F o G te va a costar más en calefacción cada invierno.
• Último recibo del IBI y de los suministros. Comprueba que no hay deudas. Las deudas del IBI van con el inmueble, no con la persona, así que podrías heredarlas.
• Acta de la última junta de la comunidad y certificado de estar al corriente. Aquí aparecen las derramas aprobadas, los conflictos vecinales y el estado de las cuentas. Una derrama de fachada o de ascensor puede ser de varios miles de euros.

Si el vendedor pone pegas para enseñarte cualquiera de estos documentos, ojo: o no los tiene en regla o hay algo que no quiere que veas.

¿Qué tienes que mirar con tus propios ojos en la vivienda?

Con los papeles en orden, toca la inspección física. No necesitas ser arquitecto, necesitas método y no dejarte cegar por la cocina nueva o por las ganas de mudarte ya.

Humedades y manchas

Mira los techos de los cuartos húmedos, las esquinas, la parte baja de las paredes y los cercos de las ventanas. Las manchas marrones, la pintura abombada o ese olor a cerrado son señales de humedad. No todas las humedades son iguales ni cuestan lo mismo de arreglar, así que conviene saber distinguirlas: lo explicamos a fondo en la guía de cómo detectar humedades en un piso antes de comprar. Si el piso huele a pintura recién dada en pleno verano, sospecha: a veces se pinta para tapar una mancha justo antes de las visitas.

Grietas y fisuras

No todas las grietas son graves. Las fisuras finas del enlucido son normales con los años. Preocúpate cuando la grieta tiene más de 3 milímetros de ancho, es horizontal en un muro, va en diagonal de una esquina a otra, o cuando aparece junto a puertas que han dejado de cerrar bien y suelos desnivelados. Eso puede apuntar a un problema estructural o de cimentación, y ahí ya hablamos de informe técnico antes de comprar.

Instalación eléctrica

Abre el cuadro eléctrico. Si ves fusibles de porcelana en lugar de automáticos, o no hay un diferencial, la instalación eléctrica es vieja y probablemente peligrosa. Las instalaciones anteriores a 2002, o de más de 25 o 30 años sin renovar, suelen necesitar cambio completo. Renovar la electricidad de un piso de 80 metros ronda los 5.000 a 7.000 euros, así que no es un detalle menor.

Fontanería y ventanas

Abre todos los grifos a la vez y mira la presión. Tira de la cisterna, comprueba que el agua caliente llega rápido y revisa bajo los lavabos por si hay fugas. Abre y cierra todas las ventanas y puertas: si rozan o no cierran, puede ser desgaste o, de nuevo, un asentamiento del edificio.

¿Por qué el edificio importa tanto como el piso?

Puedes comprar el piso perfecto dentro de un edificio que se cae a trozos, y el problema acabará siendo tuyo. Antes de firmar, levanta la vista del piso y mira el conjunto.

• ITE (Inspección Técnica de Edificios). Es obligatoria en edificios a partir de cierta antigüedad, normalmente 45 o 50 años según el municipio. Comprueba que está hecha y, sobre todo, si ha salido con deficiencias. Una ITE desfavorable obliga a la comunidad a hacer obras, y esas obras las pagáis todos los propietarios.
• Fachada, portal y tejado. Una fachada bien mantenida y unas ventanas homogéneas en el edificio suelen indicar una comunidad que se cuida y que paga. Grietas en la fachada, humedades en el portal o un tejado en mal estado anticipan derramas.
• Derramas pendientes. Esto es lo que más dinero te puede costar de golpe. Pregunta y exige por escrito si hay alguna obra aprobada o en estudio: ascensor, rehabilitación energética, cubierta. Por ley, la derrama aprobada antes de la compra la paga quien era propietario cuando se aprobó, pero esto se negocia y conviene dejarlo claro en el contrato.

¿Cuánto cuestan los gastos y arreglos que no salen en el anuncio?

El precio del anuncio nunca es el precio real. A lo que pagas por el piso tienes que sumarle los gastos e impuestos de compra y lo que cueste dejarlo a tu gusto.

Solo en impuestos y trámites, reserva entre un 10% y un 12% sobre el precio. El grueso es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en 2026 va del 6% al 10% según la comunidad autónoma (con tipos reducidos para menores de 36 años, familias numerosas o personas con discapacidad en muchas regiones). A eso súmale notaría (entre 600 y 900 euros), registro (entre 400 y 600 euros) y, si pides hipoteca, la tasación (entre 250 y 400 euros).

Y luego está la reforma. Un piso que necesita actualizar baño, cocina e instalaciones puede irse a entre 600 y 900 euros por metro cuadrado en una reforma de calidad media. Antes de decidir si el precio es bueno, calcula esa obra y réstala del precio de venta: te lo detallamos en cuánto cuesta reformar un piso de segunda mano. Un piso barato que necesita 50.000 euros de reforma deja de ser barato muy rápido.

¿Cuántas veces deberías visitar el piso antes de decidir?

Como mínimo dos, y a horas distintas. Una visita de día con sol no te dice nada sobre el ruido de los bares de abajo a las once de la noche, ni sobre la luz real que entra en invierno, ni sobre si el portal se llena de gente a la salida del colegio de enfrente. Ve un día laborable y un fin de semana, de día y al caer la tarde. Habla con algún vecino si puedes: te contará en dos minutos cosas que el vendedor no te va a decir.

En la segunda visita ve con calma, con el móvil para hacer fotos de cada estancia y con esta lista en la mano. Abre armarios, mira detrás de los muebles (a veces tapan manchas), prueba los enchufes, sube y baja persianas. Cuanto más incómodo te pongas mirando, menos sorpresas te llevarás después.

Revisar un piso a fondo lleva tiempo y conocimiento, y es fácil pasar por alto justo lo que más caro sale. AskPancho te guía paso a paso por cada estancia y cada instalación, te dice qué fotos hacer y qué preguntar, y te ayuda a detectar los problemas antes de firmar. Que lo barato no te salga caro.