Cuánto cuesta reformar un piso de segunda mano

Reformar un piso de segunda mano cuesta en 2026 entre 600 y 900 euros por metro cuadrado en una reforma integral de calidad media, sin cambios de distribución. En un piso de 80 metros eso son unos 48.000 a 72.000 euros. Si solo actualizas acabados puedes bajar a 350 euros el metro, y si tocas estructura o pones materiales de gama alta puedes superar los 1.500. El precio del anuncio nunca incluye esto, y por eso un piso barato puede dejar de serlo en cuanto sumas la obra.

La pregunta no es cuánto cuesta el piso, sino cuánto cuesta el piso ya terminado y listo para vivir. Esa es la cifra real, y la que casi nadie calcula antes de hacer una oferta. Un piso a buen precio que necesita reforma integral puede salir más caro que uno más caro pero ya reformado. Vamos a poner números.

¿Cuánto cuesta reformar un piso por metro cuadrado?

El metro cuadrado es la forma más rápida de hacerte una idea, aunque luego cada obra tiene lo suyo. Estas son las franjas habituales en 2026:

• Reforma de acabados (lavado de cara): entre 350 y 500 euros el metro. Pintura, suelos, alicatados, puertas, alguna mejora en baño y cocina, sin tocar instalaciones ni distribución.
• Reforma integral de calidad media: entre 600 y 900 euros el metro. Es la franja más habitual en un piso de segunda mano. Incluye cambiar instalaciones de electricidad y fontanería, baños y cocina completos, carpintería y acabados.
• Reforma de gama alta o con cambios estructurales: de 1.000 a 1.500 euros el metro o más. Materiales premium, redistribución de espacios, tirar tabiques.

Para que lo veas en total: una reforma integral de calidad media en un piso de 80 metros se sitúa entre 48.000 y 72.000 euros, y en uno de 100 metros el coste medio se mueve entre 50.000 y 120.000 euros según acabados y si hay cambios de distribución.

¿Qué partidas se llevan la mayor parte del presupuesto?

No todo cuesta lo mismo. Si entiendes dónde se va el dinero, sabes dónde puedes ajustar y dónde no conviene escatimar.

• Instalaciones (electricidad y fontanería). Es de lo que más sube la factura y de lo que menos se ve al acabar. Renovar la electricidad de un piso de 80 metros ronda entre 5.000 y 7.000 euros; en uno de 60 metros, entre 4.000 y 5.500. La fontanería va aparte. Conviene saber si esto hace falta antes de comprar, porque es invisible en una visita rápida: lo cubrimos en qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano.
• Cocina. Entre mobiliario, electrodomésticos, encimera y revestimientos, es de las partidas más caras y más variables según lo que elijas.
• Baños. Cada baño completo (fontanería, alicatado, sanitarios, mampara) suma rápido, sobre todo si hay más de uno.
• Carpintería y ventanas. Cambiar las ventanas por unas con buen aislamiento es caro, pero baja la factura de calefacción y mata la condensación.
• Licencias y trámites. Según el ayuntamiento y el alcance de la obra, necesitas licencia y a veces proyecto técnico. No es la mayor partida, pero olvidarla descuadra el presupuesto.

¿Qué problemas disparan el coste de una reforma?

Hay defectos que convierten una reforma normal en una obra cara. Detectarlos antes de comprar es lo que te permite negociar o salir corriendo.

Humedades

Una humedad estructural no se arregla pintando encima: hay que ir al origen, picar y tratar el muro, y si viene de la fachada entra la comunidad. Antes de presupuestar la reforma, asegúrate de saber qué tipo de humedad tienes, porque cambia mucho la cifra. Te explicamos cómo distinguirlas en cómo detectar humedades en un piso antes de comprar.

Instalación eléctrica obsoleta

Si el cuadro tiene fusibles de porcelana, no hay diferencial o la instalación es anterior a 2002, vas a tener que rehacerla entera. No es opcional por seguridad, y muchas aseguradoras no cubren un incendio en una instalación obsoleta y sin certificar.

Cambios de distribución y estructura

Tirar un tabique es barato; tocar un muro de carga necesita proyecto, cálculo y a veces refuerzos, y multiplica el coste. Si el piso te gusta pero quieres cambiar la distribución, pregunta antes qué paredes son de carga.

Materiales antiguos y amianto

En edificios antiguos puedes encontrarte amianto (el viejo fibrocemento) en bajantes, depósitos o cubiertas, o instalaciones de plomo en la fontanería. Retirar amianto no lo puede hacer cualquiera: por ley lo gestiona una empresa autorizada, con su protocolo, y eso encarece la partida. No es lo habitual en un piso normal, pero si la finca es de los años sesenta o setenta conviene preguntarlo antes de presupuestar.

¿Por qué hay que sumar la reforma al precio antes de hacer una oferta?

Porque es la única forma de comparar peras con peras. Imagina dos pisos de 80 metros en la misma zona: uno reformado a 200.000 euros y otro sin reformar a 150.000. El segundo parece 50.000 euros más barato, pero si necesita una reforma integral de 60.000, en realidad te sale más caro y encima cargas con las molestias y los meses de obra.

La cuenta que conviene hacer antes de ofertar es sencilla: precio del piso, más impuestos y gastos de compra (reserva entre un 10% y un 12% del precio), más el presupuesto realista de reforma. Esa suma es tu coste real. Si te sale por encima de lo que cuesta un piso equivalente ya reformado, el chollo no era tal.

¿Cuánto se tarda en reformar un piso y por qué afecta al coste?

El tiempo también es dinero, y casi nadie lo mete en la cuenta. Una reforma de acabados puede estar lista en tres o cuatro semanas, pero una reforma integral de un piso de 80 metros se va normalmente a dos o tres meses, y más todavía si hay licencia de obra mayor, cambios de distribución o refuerzos estructurales.

¿Por qué importa para el coste real? Porque durante esos meses sigues pagando. Si estás de alquiler o ya tienes la hipoteca del piso nuevo, cada mes de obra es un mes de doble gasto que rara vez aparece en los cálculos iniciales. Y los retrasos son la norma, no la excepción: materiales que no llegan a tiempo, una sorpresa al picar una pared, el permiso del ayuntamiento que tarda más de lo previsto.

Para protegerte, pide en el presupuesto un plazo de ejecución por escrito, con fecha de inicio y de fin, y si puedes negocia una penalización por retraso. Desconfía de quien te promete una reforma integral en tres semanas: o no la va a cumplir, o va a recortar por algún lado que acabarás pagando más adelante.

¿Cómo conseguir un presupuesto de reforma fiable?

Pide presupuesto detallado por partidas a dos o tres empresas, no un precio global a ojo. Un presupuesto serio desglosa instalaciones, baños, cocina, carpintería, acabados y licencias, e indica calidades. Desconfía del que te da una cifra redonda por teléfono sin haber visto el piso: o se queda corto y luego aparecen los extras, o se cubre las espaldas inflándolo.

Reserva siempre un colchón del 10% al 15% sobre el presupuesto para imprevistos, porque al picar paredes y levantar suelos casi siempre aparece algo: una tubería de plomo, una viga tocada, una instalación peor de lo que parecía.

Calcular bien todo esto antes de comprar es lo que separa una buena compra de un disgusto, y es difícil hacerlo si no sabes detectar qué necesita el piso de verdad. AskPancho te ayuda a inspeccionar el piso estancia por estancia, a identificar qué hay que reformar y a poner números sobre la mesa antes de firmar. Qué es AskPancho para que lo barato no te salga caro.